Valeur à neuf : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d’équipement de nature immobilière (immeuble par destination), honoraires et frais techniques inclus. A la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l’identique ou à l’équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (services généraux ou éléments de confort) qui y sont liés.
Valeur d’apport : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur d’apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d’une opération d’apport déterminée ou de transfert d’actif. Elle est fonction de la nature de l’opération et de la destination des biens convenue entre les parties. Cette valeur n’existe pas sui generis, mais seulement dans le cadre d’une opération précise. Il appartient donc aux parties (apporteurs et apportées) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calcul), doivent être choisis et ce, sous le contrôle des commissaires aux apports.
Valeur d’assurance : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Valeur pour laquelle un bien est assuré auprès d’une compagnie d’Assurances. Elle sert de base de calcul au versement des primes annuelles d’assurances et de base de discussion pour le montant éventuel des indemnités en cas de sinistre.
La valeur d’assurance recouvre deux notions :
• La valeur à neuf, définie plus haut (calculée à l’identique ou à l’équivalent),
• La valeur à neuf, vétusté déduite (valeur à neuf à laquelle est appliqué un coefficient de vétusté tenant compte de l’âge du bien et de son état d’entretien).
Valeur d’utilité : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) « Elle est définie comme la somme d’argent (ou encore l’investissement global) qu’un chef d’entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser afin de pouvoir disposer d’un bien directement nécessaire à l’exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d’autres vocables tels que : valeur d’usage, valeur d’utilisation, valeur d’exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement ou encore de celle de « valeur actuelle » telle que cette dernière est définie dans le Code de commerce, à savoir : « la valeur d’estimation qui s’apprécie en fonction du marché et de l’utilité du bien pour l’entreprise ».
La valeur d’utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer :
• soit il s’agit d’un bien relativement « standard ou courant » : dans ce cas la valeur d’utilité correspond à la valeur vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l’acquisition ainsi que des éventuels travaux d’adaptation ou d’aménagement ;
• soit il s’agit d’un bien spécifique et c’est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée. »
Valeur de droit de bail : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Prix moyen qu’un locataire est susceptible de retirer de la cession de son bail à un successeur.
Le droit de bail est la contrepartie économique des avantages que constitue la reprise du bail existant, lequel comporte des clauses plus ou moins avantageuses et l’existence d’un loyer qui peut apparaître sensiblement différent des prix pratiqués sur le marché. En matière de commerce, l’emplacement revêt un intérêt particulier car il a une conséquence directe sur l’activité.
L’évaluation d’un droit de bail consiste donc à apprécier la valeur de l’ensemble des différents avantages dont va bénéficier un locataire pendant une période de temps variable.
La valeur du droit au bail est généralement inversement proportionnelle au montant du loyer versé dans le cadre du bail. Elle croît avec la durée prise en considération et les degrés de protection ou les avantages dont bénéficie le locataire en vertu du bail.
Il convient de bien distinguer le droit au bail :
• d’une part du fonds de commerce dont il peut être l’une des composantes,
• d’autre part, du doit d’entrée ou du pas de porte qui s’analysent, quant à eux, comme la contrepartie d’avantages lors de la conclusion d’un bail, d’un avenant ou du renouvellement de celui-ci et qui sont versés au propriétaire.
Le droit d’entrée ou pas de porte constitue en fait la contre-valeur en capital d’un loyer et dispose d’un régime juridique et fiscal sensiblement différent de celui du droit au bail.
Valeur de vente forcée : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Valeur de réalisation d’un bien ou d’un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quel que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne.
L’expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d’une vente forcée ; en effet, si l’aliénation a un caractère obligatoire, les bases d’indemnisation doivent correspondre à la valeur du marché et la réparation du préjudice subi par l’exproprié à la date de référence.
Valeur locative de marché : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) Elle s’analyse comme la contrepartie financière annuelle de l’usage du bien immobilier dans le cadre d’un bail. Elle correspond au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d’un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région donnée.
La valeur locative de marché intègre éventuellement l’incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d’entrée, indemnité de changement d’activité…).
La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors T.V.A. et hors charges locatives, ou de toute nature, refacturées au preneur.
En ce qui concerne l’immobilier d’habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires.
S’agissant de l’immobilier d’entreprise, il n’existe pas de telle répartition et en fonction des baux, les charges sont ou non refacturées aux locataires.
Valeur vénale d’un bien : (Charte de l’expertise en évaluation immobilière) La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l’Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies :
• la libre volonté du vendeur et de l’acquéreur,
• la disposition d’un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché,
• le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai,
• que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate,
• l’absence de facteurs de convenance personnelle.
Peuvent être considérés comme synonyme de valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 novembre 1990 concernant les compagnies d’assurance).
La valeur vénale d’un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses :
• La valeur d’un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d’occupation.
• La valeur du bien « occupé », qui tient compte de la présence dans les lieux d’occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l’occupation et de la qualité du ou des occupants.
La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l’immobilier professionnel ou commercial soumis au régime de T.V.A., T.T.C. pour l’habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d’acquisition (publicité, frais d’actes, honoraires).
En règle générale la valeur vénale est déterminée :
• soit par une approche par comparaison directe,
• soit par la capitalisation ou actualisation d’un revenu théorique ou effectif.
Les autres méthodes d’évaluation, notamment celle par le coût de remplacement, ne sont utilisés que de manière exceptionnelle, c’est à dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l’application de l’une ou de l’autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. »
Valorpark : Le Label Valorpark a pour objectif de revaloriser l’image de l’immobilier de périphérie et des « entrées de ville », notamment auprès des enseignes, des consommateurs et des pouvoirs publics. En effet, il atteste la conformité de la réalisation d’un parc d’activités commerciales à des critères d’aménagement de qualité. Les critères du label sont Accessibilité / Signalisation / Convivialité / Architecture / Respect de l’environnement / Lisibilité / Sécurité.
Vente à utilisateurs : Vente d’un local (bureaux, locaux d’activités…) destiné à l’utilisation du future acheteur. Il ne l’achète donc pas pour mettre le bien en location.
Vente en bloc : Vente de l’intégralité d’un immeuble à un même acquéreur dans le but de faire une plus-value lors de sa revente (souvent par lots).
Vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) : Vente sur plan (conclue avant l’achèvement du programme) aux termes de laquelle l’acquéreur rendu immédiatement propriétaire du sol, devient propriétaire de l’immeuble au fur et à mesure de l’avancement des constructions.
Vente par lots : Cette technique de vente est principalement utiliser en immobilier résidentiel. Il s’agit de la vente d’un immeuble lot par lot, que ces derniers soient vides ou occupés.
Vente sous condition suspensive : Vente dont les effets sont subordonnés à la réalisation d’un événement futur et incertain. Le contrat est immédiatement formé mais il ne produit pas les effets qui, normalement, résultent de la vente tant que la condition n’est pas accomplie.
Ex : vente conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un permis de construire dans le délai prévu au contrat. Si le permis de construire est délivré dans ce délai, la condition est réalisée et elle rétroagit au jour de la conclusion du contrat.